原标题:22望经01 : 望城经开区投资建设集团有限公司2024年跟踪评级报告
望城经开区投资建设集团有限公司 2024年跟踪评级报告
项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间
+ +
望城经开区投资建设集团有限公司 AA /稳定 AA /稳定
23望城经开 02/23望经 02
+ +
23望城经开 01/23望经 01 AA /稳定 AA /稳定 2024/06/17
22望城经开 02/22望经 02
22望城经开 01/22望经 01 AAA/稳定 AAA/稳定
跟踪期内，望城经开区投资建设集团有限公司（以下简称“公司”）仍是湖南省长沙市国家级望城经济技术评级观点
开发区（以下简称“望城经开区”）重要的土地开发整理、基础设施建设和国有资产运营主体。2023年，望城区经济水平实现同比增长，财政体制发生调整，财政收入结构发生变化，望城经开区全境纳入湘江新区统筹区域，公司外部发展环境良好；公司继续在资金注入和财政补贴方面获得外部支持。公司在治理结构、管理制度和高级管理人员方面均未发生重大变化。公司营业总收入仍主要来自工程代建和土地整理及出让收入，工程代建在建项目已投资规模较大，回款进度尚可；土地整理和出让业务受宏观环境和政府规划影响较大，存在一定不确定性；在建项目投资压力较大。公司资产仍以流动资产为主，存货和应收类款项占比高，资产流动性仍较弱；所有者权益中实收资本和资本公积占比高，所有者权益结构稳定性仍较强；整体债务负担较轻，以长期债务为主；利润总额对政府补助依赖程度一般，盈利指标表现较强；短期偿债指标表现一般，长期偿债指标表现较强。
“22望城经开 01/22望经 01”由湖南省融资担保集团有限公司（以下简称“湖南省担保”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。经联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）评定，湖南省担保主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。湖南省担保的担保实力极强，其担保显著提升了“22望城经开 01/22望经 01”本息偿还的安全性。
个体调整：无。
外部支持调整：跟踪期内，公司在财政补贴和资金注入方面继续获得外部支持。
未来，随着望城经开区产业的不断聚集和湘江新区整体发展环境的不断优化，公司业务规模将进一步扩大，评级展望
经营状况有望保持稳定。
可能引致评级上调的敏感性因素：所在区域和经济财政实力出现明显提升，公司资产规模、盈利能力、利润总额和偿债指标大幅优化，业务范围和区域范围扩大，职能定位提升。
可能引致评级下调的敏感性因素：公司发生重大资产变化，核心资产被划出，政府支持程度减弱，偿债指标和利润指标弱化。
优势
? 公司外部发展环境良好。2023年，望城区地区生产总值同比增长 4.2%，财政体制发生变化，望城区一般公共预算收入为 43.51亿元，
上级补助收入 64.23亿元。望城经开区是国家级经济技术开发区，全境纳入湘江新区统筹区域，战略地位较高，经济稳步发展，为公司
发展提供了良好的外部环境。
? 跟踪期内，公司仍保持很强的业务区域专营优势，且继续获得外部支持。公司是望城经开区重要的土地开发整理、基础设施建设和国
有资产运营主体，具有很强的区域专营优势；2023年，公司收到望城经开区管委会拨款 4.00亿元；获得政府补助 0.37亿元。
? 增信措施。湖南省担保为“22望城经开 01/22望经 01”提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，显著提升了该债券本息偿还的
安全性。
关注
? 资产流动性仍较弱。截至 2023年底及 2024年 3月底，公司应收类款项（应收账款+其他应收款）及存货占资产总额的比重仍较高，分
别为 79.81%和 79.86%，应收类款项对资金形成较大占用，存货以周转较慢的土地资产和基础设施开发成本为主，整体资产流动性较
弱。
? 面临短期偿债压力。截至 2024年 3月底，公司短期债务 37.23亿元，现金短期债务比为 0.59倍。
? 在建项目尚需投资压力较大，需关注公司房地产项目未来去化情况。截至 2024年 3月底，公司在建的土地开发整理、市政工程代建、
自营物业和房地产项目合计尚需投资 175.31亿元；公司房地产项目待销售面积 16.78万平方米，房地产业务易受宏观经济和区域发展
2023年底公司资产构成
本次评级使用的评级方法、模型
2023年底公司资产构成
本次评级使用的评级方法、模型
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
5.94%
本次评级打分表及结果
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6个等级，各级因子评价划分为 6档，1档最好，6档最差；及出让
财务风险由低至高划分为 F1－F7共 7个等级，各级因子评价划分为 7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年
43.78%
加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
主要财务数据
合并口径
| 2022年 | |||
| 42.55 | 38.90 | 25.73 | |
| 492.65 | 539.27 | 546.38 | 548.20 |
| 211.76 | 235.58 | 243.13 | |
| 74.25 | 71.28 | 77.77 | 37.23 |
| 196.30 | 215.02 | 212.84 | |
| 270.55 | 286.30 | 290.62 | 296.16 |
| 20.69 | 21.92 | 22.84 | |
| 3.46 | 3.74 | 3.99 | |
| 6.85 | 8.12 | 8.97 | |
| -14.99 | -11.59 | -13.13 | -2.75 |
| 23.27 | 33.25 | 32.79 | |
| 1.63 | 1.58 | 1.59 | -- |
| 57.02 | 56.32 | 55.50 | |
| 56.09 | 54.86 | 54.45 | 55.02 |
| 515.67 | 516.49 | 538.83 | |
| -17.72 | -13.11 | -15.33 | -- |
| 0.57 | 0.55 | 0.33 | |
| 0.67 | 0.63 | 0.73 | -- |
| 39.49 | 35.28 | 32.39 | |
| 326.23 | 336.18 | 321.35 | |
| 171.05 | 178.39 | 185.47 | 184.44 |
| 140.91 | 148.60 | 129.43 | |
| 7.14 | 12.25 | 8.45 | |
| 0.07 | 1.94 | 1.74 | |
| 47.57 | 46.94 | 42.29 | 42.70 |
| 45.17 | 45.44 | 41.10 | |
| 442.24 | 382.50 | 417.64 | |
| -4.10 | 2.51 | 31.72 | |
将长期应付款及其他流动负债中有息部分纳入全部债务进行核算 4. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上
跟踪评级债项概况
| 发行规模 | 债券余额 | 到期兑付日 | |
| 3.00亿元 | 3.00亿元 | 2028/06/13 | |
| 3.00亿元 | 3.00亿元 | 2028/04/24 | 债券提前偿还，调整票面利率，回售 |
| 4.00亿元 | 4.00亿元 | 2027/04/27 | |
| 6.00亿元 | 6.00亿元 | 2027/04/27 | 债券提前偿还 |
期兑付日为首次回售日；“22望城经开 01/22望经 01”到期兑付日为最后一次还本付息日 资料来源：联合资信整理
评级历史
| 债项评级结果 | 主体评级结果 | 评级时间 | 项目小组 | 评级方法/模型 |
| + AA /稳定 + AA /稳定 | + AA /稳定 + AA /稳定 | 2023/05/16 2023/06/01 | 李思卓 闫 蓉 李思卓 闫 蓉 | 城市基础设施投资企业信用评级方法 V4.0.202208 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 城市基础设施投资企业信用评级方法 V4.0.202208 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 |
| + AA /稳定 + AA /稳定 + AA /稳定 AAA/稳定 | + AA /稳定 + AA /稳定 + AA /稳定 + AA /稳定 | 2023/04/04 2023/06/01 2021/11/18 2023/06/01 | 李思卓 杜 晗 李思卓 闫 蓉 张雪婷 李 颖 李思卓 闫 蓉 | 城市基础设施投资企业信用评级方法 V4.0.202208 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 城市基础设施投资企业信用评级方法 V4.0.202208 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 城市基础设施投资企业信用评级方法 V3.0.201907 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V3.0.201907 城市基础设施投资企业信用评级方法 V4.0.202208 城市基础设施投资企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208 |
| + AA /稳定 链接可查询 hratings.com @lhratings.com | ||||
资料来源：联合资信整理
评级项目组
一、跟踪评级原因
根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于望城经开区投资建设集团有限公司（以下简称“公
司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。
二、企业基本情况
跟踪期内，公司注册资本、实收资本、股权结构和实际控制人未发生变化。截至 2024年 3月底，公司注册资本及实收资本均为 15.00
亿元，望城经济技术开发区管理委员会（以下简称“望城经开区管委会”）为公司唯一股东和实际控制人。
公司是望城经济技术开发区（以下简称“望城经开区”）内重要的基础设施建设主体、土地整理及出让主体和国有资产运营主体，主
要从事望城经开区范围内基础设施建设工作、土地整理工作和国有资产运营工作，包括厂房和办公物业出租等。
截至 2024年 3月底，公司本部设综合管理部、计划财务部、技术管理部、工程建设一部、工程建设二部和投资经营部等职能部门；
同期末，公司纳入合并范围的一级子公司共 7家。
截至 2023年底，公司合并资产总额 546.38亿元，所有者权益 243.13亿元（含少数股东权益 4.89万元）；2023年，公司实现营业总收
入 22.84亿元，利润总额 3.99亿元。
截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 548.20亿元，所有者权益 242.08亿元（含少数股东权益 4.89万元）；2024年 1－3月，公司
实现营业总收入 6.68亿元，利润总额-1.05亿元。
公司注册地址：长沙市望城经济技术开发区同心路 1号；法定代表人：武秋生。
三、债券概况及募集资金使用情况
一、跟踪评级原因
根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于望城经开区投资建设集团有限公司（以下简称“公
司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。
二、企业基本情况
跟踪期内，公司注册资本、实收资本、股权结构和实际控制人未发生变化。截至 2024年 3月底，公司注册资本及实收资本均为 15.00
亿元，望城经济技术开发区管理委员会（以下简称“望城经开区管委会”）为公司唯一股东和实际控制人。
公司是望城经济技术开发区（以下简称“望城经开区”）内重要的基础设施建设主体、土地整理及出让主体和国有资产运营主体，主
要从事望城经开区范围内基础设施建设工作、土地整理工作和国有资产运营工作，包括厂房和办公物业出租等。
截至 2024年 3月底，公司本部设综合管理部、计划财务部、技术管理部、工程建设一部、工程建设二部和投资经营部等职能部门；
同期末，公司纳入合并范围的一级子公司共 7家。
截至 2023年底，公司合并资产总额 546.38亿元，所有者权益 243.13亿元（含少数股东权益 4.89万元）；2023年，公司实现营业总收
入 22.84亿元，利润总额 3.99亿元。
截至 2024年 3月底，公司合并资产总额 548.20亿元，所有者权益 242.08亿元（含少数股东权益 4.89万元）；2024年 1－3月，公司
实现营业总收入 6.68亿元，利润总额-1.05亿元。
公司注册地址：长沙市望城经济技术开发区同心路 1号；法定代表人：武秋生。
三、债券概况及募集资金使用情况
| 发行金额（亿元） | 债券余额（亿元） | 起息日 | |
| 3.00 | 3.00 | 2023/06/13 | |
| 3.00 | 3.00 | 2023/04/24 | 5+2年 |
| 4.00 | 4.00 | 2022/04/27 | |
| 6.00 | 6.00 | 2022/04/27 | 5年 |
| 16.00 | 16.00 | -- |
“22望城经开 01/22望经 01”由湖南省融资担保集团有限公司（以下简称“湖南省担保”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证
担保。
四、宏观经济和政策环境分析
2024年一季度，外部形势仍然复杂严峻，地缘政治冲突难以结束，不确定性、动荡性依旧高企。国内正处在结构调整转型的关键阶段。
宏观政策认真落实中央经济工作会议和全国两会精神，聚焦积极财政政策和稳健货币政策靠前发力，加快落实大规模设备更新和消费品以
旧换新行动方案，提振信心，推动经济持续回升。
2024年一季度，中国经济开局良好。一季度 GDP同比增长 5.3%，上年四季度同比增长 5.2%，一季度 GDP增速稳中有升；满足全年
经济增长 5%左右的目标要求，提振了企业和居民信心。信用环境方面，一季度社融规模增长更趋均衡，融资结构不断优化，债券融资保
持合理规模。市场流动性合理充裕，实体经济融资成本稳中有降。下一步，需加强对资金空转的监测，完善管理考核机制，降准或适时落
地，释放长期流动性资金，配合国债的集中供应。随着经济恢复向好，预期改善，资产荒状况将逐步改善，在流动性供需平衡下，长期利
展望二、三季度，宏观政策将坚持乘势而上，避免前紧后松，加快落实超长期特别国债的发行和使用，因地制宜发展新质生产力，做
好大规模设备更新和消费品以旧换新行动，靠前发力、以进促稳。预计中央财政将加快出台超长期特别国债的具体使用方案，提振市场信
心；货币政策将配合房地产调控措施的整体放宽，进一步为供需双方提供流动性支持。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信
展望二、三季度，宏观政策将坚持乘势而上，避免前紧后松，加快落实超长期特别国债的发行和使用，因地制宜发展新质生产力，做
好大规模设备更新和消费品以旧换新行动，靠前发力、以进促稳。预计中央财政将加快出台超长期特别国债的具体使用方案，提振市场信
心；货币政策将配合房地产调控措施的整体放宽，进一步为供需双方提供流动性支持。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信
五、行业及区域环境分析
1 行业分析
城市基础设施建设是国民经济可持续发展的重要基础，行业发展受到各级政府高度重视。城投企业是城市基础设施建设的重要主体，
为地方经济发展和城镇化进程做出了重要贡献，但也带来了地方政府债务风险等问题。城投企业监管政策随宏观经济周期变化存在阶段性
的收紧与放松。2023年以来，化解地方政府债务风险的紧迫性有所上升，中央政治局会议提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施
一揽子化债方案”。一揽子化债方案有效缓释了地方政府短期债务风险，同时有助于建立防范化解地方政府债务风险长效机制和同高质量
发展相适应的政府债务管理机制。在此背景下，全口径地方债务监测监管体系将逐步完善，不同地区实施差异化的化债策略，城投企业实
施分类管理。整体上，城投企业债务管控趋严，新增融资难度加大。
2024年，积极的财政政策适度加力，新型城镇化积极推进，城投企业作为新型城镇化建设的重要载体，有望持续获得地方政府的支
持。城投行业整体信用风险较低，评级展望为稳定。但考虑到地方政府财政收支在较长时间内处于紧平衡状态、短期内土地市场复苏可能
性较低、2024年城投债到期兑付压力持续加大、不同地区化债手段及化债进程分化、不同类型债务偿付安全性存在差异等因素，仍需重点
关注政府债务负担重、负面舆情频发等区域，以及行政层级低、债券非标融资占比高、短期偿债压力大等尾部城投企业的信用风险。完整
2 区域环境分析
望城区隶属于长沙市，2023年，随着湘江新区管理体制优化，望城区部分区域纳入湘江新区管理范围；同期，望城区财政管
理体制变更为长沙市区管理体制，土地出让收入由长沙市相关部门代收，望城区整体财政收入结构发生变化。2023年，望城区地
区生产总值实现同比增长，整体经济实力很强，财政实力较强，政府债务负担重。整体看，公司外部发展环境良好。
望城区隶属于湖南省长沙市，是长沙市六个市辖区之一，地处湘中东北部，湘江下游。望城区东临长沙县，南接长沙市开福区、岳麓
区，西至宁乡市，西北临益阳市赫山区，北连岳阳市湘阴县、汨罗市，总面积 951平方千米，是长沙面积最大的市辖区。截至 2023年底，
望城区下辖 11个街道，5个镇，全区常住人口 98.43万人，城镇化率达 79.81%。
矿产资源方面，望城区境内已探明地下矿藏有金、铁、锰、磷、石灰石、花岗岩、玄武岩、青石、陶土、河砂砾石、矿泉水等 30多
种。工业建设方面，2023年望城区上榜全国综合实力百强区、投资潜力百强区，新引进项目 103个，协议引进资金超 550亿元，长沙市
2023年度首个 100亿级项目中能建压缩空气储能电站示范项目落户望城区，德赛储能、益海嘉里等 86个项目竣工投产，金凯循环、永杉
二期等项目启动。
2022年 6月，湖南省委、湖南省政府决定优化管理体制，将湘江新区、长沙高新技术产业开发区和岳麓区“三区合一”，按照“区政
合一”模式运行；2023年 1月，湖南省委办公厅、湖南省政府办公厅正式印发湘江新区管理机构“三定”规定，即湘江新区党工委、管委
会职能配置、内设机构和人员编制规定。此次“三定”规定湘江新区管辖范围分为直管区域、托管区域和统筹区域。其中，直管区域包含
岳麓区全境；托管区域包含望城区白箬铺镇和白马街道、雷锋街道、金山桥街道、黄金园街道 4个街道；统筹区域作为湘江新区的政策协
同区，包含宁乡经济技术开发区、望城经开区、宁乡高新技术产业开发区、湘潭九华片区、岳阳湘阴片区以及湘江新区规划范围内的宁乡
和望城其他区域（共 3个街道）。
图表 2 ? 望城区主要经济指标
项目 2022年 2023年
| 1053.1 |
| 4.6 |
| 5.9:43.6:50.5 |
| 7.0 |
根据望城区国民经济和社会发展统计公报，2023年，望城区地区生产总值有所增长，增速小幅下降；产业结构方面，望城区第三产业
占比有所提升；望城区固定资产投资增速大幅下降，其中工业投资下降 32.0%，工业技改投资下降 60.4%；规模以上工业增加值增速有所
下降，其中新材料先进制造产业产值 466.06亿元，下降 7.6%；智能终端产业产值 149.57亿元，下降 1.5%；食品医药产业产值 144.22亿
元，下降 3.7%。
图表 3 ? 望城区主要财力指标
| 2022年 | |
| 90.09 | |
| 5.46 | 7.30 |
| 69.07 | |
| 76.67 | 46.22 |
| 36.04 | |
| 126.08 | 112.59 |
| 71.45 | |
| 172.74 | 4.23 |
| 227.31 |
根据望城区 2023年预算执行情况报告，2023年，望城区一般公共预算收入和政府性基金收入均大幅下降，主要系望城区大部分区域
纳入湘江新区范围，财政核算口径有所变化，以及 2023年起，望城区财政体制变更为长沙市区管理体制，政府性基金收入中土地出让收
入由长沙市相关部门代收所致。2023年，望城区一般公共预算上级补助收入大幅增长，望城区政府性基金收入上级补助为 62.52亿元。截
至 2023年底，望城区政府债务负担重。
望城经开区是国家级经济技术开发区，全境纳入湘江新区统筹区域，战略地位较高，经济稳步发展，公司外部发展环境良好。
望城经开区成立于 2000年，2014年经国务院批准升级为国家级经开区，是长沙国家中心城市建设的重要区域。2018年，根据长沙市
委、市政府推动园区优化整合发展的决策部署，望城高新区（望城经开区铜官循环经济工业基地，以下简称“铜官工业园”）、望城工业
集中区（乌山片区）正式纳入望城经开区统筹管理。望城经开区园区规划面积 148平方公里，2023年 1月，望城经开区全境纳入湘江新区
统筹区域。园区已入驻企业 5500余家，其中规模以上企业 389家，境内外上市公司、世界 500强企业 70家。根据望城经开区披露的 2023
年主要经济指标运行情况，2023年，望城经开区规模以上工业增加值同比增长 9.2%，固定资产投资同比增长 2.7%，税收收入同比增长
9.3%。
产业布局方面，望城经开区已形成智能终端、新材料先进制造、食品医药三大主导产业。作为全市“三智一芯”智能终端产业的主阵
地，望城经开区已引进比亚迪、大华股份、德赛电池、TDK新视电子、华太电子、利亚德电子、瑶华半导体、恒茂高科等一大批智能终端
产业项目，并按照长沙市委、市政府的决策部署，承接华为 1.5亿台智能终端产能。新材料先进制造产业已形成以晟通科技、中信戴卡为
龙头的铝精深加工产业集群，以金龙铜业、恒飞电缆为核心的铜及铜铝合金电线电缆产业集群，以艾维富虹、航天磁电等企业为主导的锌、
钴、锂稀有金属产业集群。食品医药产业方面，望城经开区是湖南省最大的乳制品生产基地，占全省乳制品产量的 85%以上，已集聚澳优
乳业、蓝河营养品、旺旺乳饮、光明乳业、新希望南山等乳制品及配套企业 20余家。
六、跟踪期主要变化
（一）基础素质
1 产权状况
2 企业规模和竞争力
跟踪期内，公司仍是望城经开区重要的土地开发整理、基础设施建设及国有资产运营主体，业务区域范围与望城区其他平台
公司划分明确，业务保持很强的区域专营优势。
望城区主要的基础设施建设开发主体情况详见图表 4。跟踪期内，公司仍是望城经开区重要的土地开发整理、基础设施建设和国有资
产运营主体，主要从事望城经开区内基础设施建设、土地开发与整理等业务，业务保持很强的区域专营优势。
图表 4 ? 2023年（底）望城区主要基础设施建设主体财务指标情况（单位：亿元）
| 控股股东 望城经开区管委会 长沙市望城区国有 资产事务中心 长沙市望城区国有 资产事务中心 | 业务内容 主要承担望城经开区范围内土地开发整理、基 础设施建设和国有资产运营业务 主要承担望城区范围内基础设施建设和片区开 发业务 主要承担望城区范围内水利基础设施建设业务 | 资产 总额 546.38 496.28 163.08 | 所有者 权益 243.13 250.69 82.54 | 营业总 收入 22.84 24.30 11.50 | 利润 总额 3.99 3.79 1.12 |
3 信用记录
跟踪期内，公司本部和重要子公司本部未新增不良信贷记录，联合资信未发现公司本部和重要子公司本部曾被列入全国失信
被执行人名单。
根据中国人民银行企业信用报告（统一社会信用代码：91430122707233692A），截至 2024年 5月 7日，公司本部无已结清和未结清的
不良类信贷信息记录，已结清信贷信息记录中有 4笔关注类借款。根据中国银行望城支行出具的说明，上述 4笔关注类借款发生于 2005
年，4笔借款均正常还款，不存在逾期行为。
根据中国人民银行企业信用报告（统一社会信用代码：91430211MA4L2W4X7F），截至 2024年 5月 7日，子公司长沙振望投资发展
有限公司（以下简称“振望公司”）本部无已结清和未结清的不良信贷记录。
根据中国人民银行企业信用报告（统一社会信用代码：91430122675598151P），截至 2024年 5月 8日，子公司长沙望源开发建设有限
公司（以下简称“望源公司”）本部无未结清的不良类信贷记录，已结清信贷记录中有 1笔关注类借款，系望源公司疏忽导致未能足额扣
本付息，望源公司现已足额结清全部本息，非恶意欠息。
根据公司及重要子公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，公司及重要子公司无逾期或违约记录，履约情况良好。
截至报告出具日，联合资信未发现公司本部及重要子公司本部有严重失信行为、曾被列入全国失信被执行人名单、在证券期货市场有
严重违法失信行为、有重大税收违法失信行为以及有被行政处罚的行为。
（二）管理水平
跟踪期内，公司在治理结构、管理制度和高级管理人员方面均未发生重大变化。
（三）经营方面
1 业务经营分析
2023年，公司营业总收入仍主要来自工程代建和土地整理及出让，公司营业总收入规模同比有所增长，综合毛利率小幅增长。
2023年，公司营业总收入主要来源仍为工程代建和土地整理及出让，其他业务中新增部分房地产销售收入，公司营业总收入同比增长
4.24%。毛利率水平小幅增长。
2024年 1－3月，公司实现营业总收入 6.68亿元，相当于 2023年全年的 29.24%；综合毛利率 4.27%。
图表 5? 公司营业总收入构成及毛利率情况（单位：亿元）
| 2022年 | 2023年 | |||||||
| 收入 11.02 | 占比 （%） 50.29 | 毛利率 （%） 48.37 | 收入 10.00 | 占比 （%） 43.78 | 毛利率（% 50.27 | 收入 5.91 | 占比 （%） 88.46 | |
| 6.73 | 30.71 | 13.82 | 3.71 | 16.24 | 14.29 | 0.00 | -- | -- |
| 4.16 | 19.00 | 36.49 | 9.13 | 39.98 | 29.00 | 0.77 | 11.54 | |
| 21.92 | 100.00 | 35.50 | 22.84 | 100.00 | 35.93 | 6.68 | 100.00 | 4.27 |
资料来源：联合资信根据公司审计报告、2024年一季报及公司提供资料整理 （1）土地整理及出让
公司经望城区政府授权在望城经开区范围内开展土地开发整理业务，并通过自有土地转让获取土地出让收入，回款较为及时，
在整理及拟整理土地未来资金支出压力较大，且公司存货中仍有较大规模土地资产，业务持续性强，但土地出让受宏观环境和政
府规划影响较大，存在一定不确定性。
公司作为望城经开区内重要的土地开发整理主体，主要负责望城经开区范围内的土地整理及出让，经营主体为公司本部及子公司望源
公司。
土地整理方面，根据《长沙市望城区人民政府关于委托望城经开区建设开发公司做好土地开发整理相关工作的函》（望政函〔2011〕89
号）及《长沙市望城区人民政府关于望城经开区建设开发公司对望城经开区内土地开发整理有关事宜的决定》（望政发〔2011〕182号），
公司本部接受望城区政府委托，统一负责望城经开区规划范围内的土地开发整理工作。对于望城经开区内所有完成开发整理并出让的地块，
按照区财政投资评审中心确认的该土地整理支出加上管理费及资金占用费（其中管理费与资金占用费按照该土地整理支出的30.00%计算）
作为土地整理价款，以平衡前期成本并保障合理利润，由望城区财政局通过望城经开区管委会支付至公司。
望源公司的土地整理模式为：望源公司自筹资金对望城经开区内铜官工业园范围内的土地进行整理与开发，并以对应的土地整理投资
支出的 40.00%计算业务投资回报，土地整理收入由望城区财政局通过湖南望城经济开发区铜官循环经济工业基地管理委员会（以下简称
“铜官工业园管委会”）支付至望源公司。
同时，公司亦根据片区规划、市场需求情况等因素，挂牌转让自有土地资产，形成土地出让收入。自有土地资产来源于政府注入或公
司招拍挂购入，均办理了国有土地使用权证，按照转让合同确认土地出让收入并结转相关成本。后续，公司将主要通过转让自有土地资产
方式实现相关收入，土地转让价格将对该业务利润形成较大影响。
跟踪期内，公司土地整理及出让业务模式和财务核算方式未发生重大变化。2023年，公司土地整理及出让业务收入有所下降，以自有
土地转让收入为主，毛利率有所增长。同期，公司与政府结算的土地整理收入为 3.30亿元；公司挂牌转让自有土地 9.33万平方米，确认
收入 6.70亿元，实现回款 6.70亿元，摘牌方主要为房地产开发企业和区内招商引资企业，整体回款情况较好。2024年 1－3月，公司土地
整理及出让业务毛利率大幅下降，主要系所出让土地为 2022年购入，成本较高所致。
图表 6 ? 2023年及 2024年 1－3月公司自有土地转让情况
| 土地获得方式 购入 购入 购入 -- | 出让面积 （平方米） 2023 16315.10 51845.90 25182.20 93343.20 | 确认收入 （万元） 67035.11 67035.11 | 摘牌企业 长沙市望城区土地储备中心 -- |
| 购入 | 56994.69 | 57083.36 | 长沙市望城区土地储备中心 |
司可自行开发物业或择机转让。
图表 7 ? 截至 2024年 3月底公司持有土地资产情况
| 面积（亩） | |||
| 498.94 | |||
| 2051.45 | 490570.88 | ||
| 1484.62 | |||
| 673.96 | 232992.63 | ||
| 262.45 | |||
| 4971.42 | 1136045.81 | ||
| 、华城片区城镇化项 已投资 158.21亿元， 元。 年，该业务回款情况 ，根据望城区政府统一 区范围内基础设施项目 设施建设项目的代建协 项目完成后，望城区财 款，以平衡建设成本并 会签订的协议，铜官工 的实际投资情况加约定 官工业园管委会支付至 未发生重大变化。2023 收入为 2.10亿元；公司 业务经营情况（单位： | 地块、经开区产业小镇 需投资 100.88亿元，未 所恶化；在建及拟建 署，负责望城经开区内 项目报建、招投标、工 》，在项目实施过程中 局组织相关单位对项目 保障合理利润。 园管委会与望源公司共 投资回报（加成一定比 源公司。 年，公司工程代建收入 工程代建业务整体回款 亿元） | ||
| 2022年 | 2023年 | ||
| 5.81 | 3.18 | ||
| 6.73 | 3.71 | ||
| 6.73 | 1.77 | ||
| 要包括长益复线联 资合计 58.42亿元 大道-富民二路）等 公司工程代建业务 | 线、黄金园河水生 已完成投资 32.48 计划总投资 5.80亿 十大在建项目情况（ | 综合整治建设项目 元，尚需投资 25.94 。公司主要在建及 单位：亿元） | |
| 建设期间（年） | 回购期限（年） | 总投资额 | |
| 2018~2026 | 2026~2028 | 11.80 | |
| 2016~2025 | 2026~2031 | 11.73 | 5.11 |
| 2020~2026 | 2026~2031 2025~2030 | 6.34 | |
| 2023~2025 | |||
| 5.50 | 1.88 | ||
| 2014~2024 | 2024~2034 | 5.06 | |
| 2014~2024 | 2024~2036 | 4.62 | 4.06 |
| 2017~2024 | 2024~2034 | 3.86 | |
| 2021~2024 | 2023~2027 | 3.56 | 1.78 |
| 2014~2024 | 2023~2027 | 3.20 | |
| 2020~2026 | 2026~2031 | 2.75 | 1.33 |
| -- | -- | 58.42 |
（3）其他业务
公司其他业务收入主要以自持物业租赁收入为主，2022年起新增房产销售收入，系振望公司收购长沙望达智造产业发展有限
公司（以下简称“望达产发”）70.00%股权后形成，对收入和利润形成补充。截至 2024年 3月底，公司在建自营物业项目尚需投
资额较大，公司面临较大的投资压力。公司房地产业务易受宏观经济和区域发展状况影响，需关注公司房地产业务未来销售和回
款情况。
租赁业务
除代建政府工程外，公司投资建设包括写字楼和智能工厂等自持物业，为入园企业定制生产及办公场地，并通过租赁收入实现投资回
报。截至 2024年 3月底，公司已完成长沙智能终端产业双创孵化基地（一期）、长沙智能终端产业双创孵化基地（二期）、金桥国际市场
集群写字楼、东威产业园、大河西双创孵化基地和 5G产业园等物业的投资建设，累计完成投资 31.19亿元，主要与园区内招商引资项目
签订租赁协议，按照市场价格对外租赁。2023年，公司租赁收入 3.46亿元，计入“其他业务收入”，毛利率为 50.89%。未来，随着入园
投资企业陆续入驻，公司物业租赁收入有望保持增长。
图表 10 ? 截至 2024年 3月底公司已完工自营物业情况
| 总投资 （万元） 5.02 13.30 1.10 4.02 2.75 5.00 31.19 | 可出租面积 （万平方米） 17.53 26.00 2.46 8.80 5.10 5.70 65.59 | 单位租金 （元/平方米/月） 39.00 40.00 28.00 32.00 45.00 28.00 -- | 项目简介 主要承接华为、比亚迪上下游产业链项目 比亚迪项目是省市区重点项目，为园区定制化项目 物流仓库项目 华为 HUB仓项目致力为华为打造集“办公-存储-配 套”一体的现代物流配套基地 金桥写字楼 作为荣耀手机在望城扩产的新基地 -- | 出租率 （%） 90.00 100.00 100.00 80.00 58.00 55.00 -- |
截至 2024年 3月底，公司在建及拟建自营物业项目为电子信息（智能终端）产业城制造基地项目、保障性租赁住房项目和创新创业
中心项目，计划总投资额合计为 46.16亿元，已投资额 16.87亿元，未来投资压力较大。
房地产
2017年 5月，望城经开区管委会与亿达发展有限公司签订《亿达集团长沙智造小镇项目入园协议》（以下简称“协议”），协议约定合
作开发长沙智造小镇项目，可开发用地约 1156亩，实际已摘牌 708亩，由望达产发负责开发、运营及销售。望达产发原名“长沙亿达智
造产业小镇发展有限公司”，原由公司子公司振望公司及大连亿达管理咨询有限公司（以下简称“大连亿达”）分别出资 3000.00万元和
7000.00万元组建。长沙智造小镇项目位于望城经开区核心区，周边形成了以荣耀手机为产品核心的 5G智能制造终端产业链，从业人口
15000人以上，望达产发主要围绕产业办公、商业休闲和生活配套等进行房地产业务开发。
望达产发具有房地产开发二级资质，地产项目业务类型主要包括住宅、商业以及产业类。其中商业住宅项目未来主要通过对外销售平
衡成本；公租房项目未来预计由公司自持对外出租平衡成本；商业物业项目部分对外销售，部分物业自持通过租金平衡成本；产业类项目
2022年 8月，振望公司以 2.50亿元购买大连亿达持有的望达产发 70.00%的股权，转让后振望公司持有望达产发 100%股权，并将其
2022年 9－12月收入纳入合并范围。随望达产发纳入公司合并范围，公司 2022年新增房产销售收入。2023年，公司将望达产发调整为公
司一级子公司。
2023年，公司实现房屋销售收入 5.40亿元，毛利率为 15.73%。
截至 2024年 3月底，公司主要已售及在售房地产项目可销售面积合计 49.38万平方米，已销售 32.60万平方米，整体去化情况一般；
公司在建房地产项目计划总投资 39.85亿元，已投资 31.22亿元，公司对外投资压力尚可。整体来看，公司房地产业务易受宏观经济和区
域发展状况影响，需关注其未来销售及回款情况。
图表 11 ? 截至 2024年 3月底公司已售及在售房地产项目情况
| 项目类别 住宅 商业 | 可销售面积 （万平方米） 9.90 0.30 | 已销售面积 （万平方米） 5.12 0.02 | 待销售面积 （万平方米） 4.78 0.28 | 2023年销售额 （亿元） 0.84 0.04 | |||
| 商业 | 3.74 | 0.53 | 3.21 | 0.00 | |||
| 住宅 商业 | 14.21 0.27 | 14.21 0.12 | 0.00 0.15 | 0.00 0.00 | |||
| 产业 | 10.15 | 6.72 | 3.43 | 0.14 | |||
| 住宅 商业 | 10.48 0.33 | 5.88 0.00 | 4.60 0.33 | 1.34 0.00 | |||
| -- | 49.38 | 32.60 | 16.78 | 2.36 | |||
| 公司提供资料整理 | 图表 12 ? 截至 | 2024年 3月底 | 司主要在建房 | 产项目情况 | |||
| 项目类别 住宅、公租房 | 建设期间（年/月） 2018/09~2023/12 | 总投资（亿元） 10.05 | 已投资（亿元） 9.76 | 总建筑面积 （万平方米） 24.38 | 自有资金比例 （%） 58.00 | 投资计划 | 亿元） |
| 2024年 | 2025年 | ||||||
| 0.29 | 0.00 | ||||||
| 住宅 | 2019/04~2023/12 | 7.09 | 6.73 | 13.09 | 76.00 | 0.36 | 0.00 |
| 住宅 | 2021/03~2024/03 | 7.00 | 6.22 | 14.18 | 43.00 | 0.78 | 0.00 |
| 商业 | 2019/04~2023/12 | 4.08 | 4.07 | 7.25 | 76.00 | 0.01 | 0.00 |
| 产业园 | 2019/09~2023/08 | 3.36 | 3.33 | 10.63 | 41.00 | 0.03 | 0.00 |
| 倒班宿舍 | 2021/11~2024/06 | 1.67 | 0.50 | 3.84 | 41.00 | 0.50 | 0.60 |
| 产业园 | 2024/03~2025/08 | 6.60 | 0.61 | 18.41 | 30.00 | 1.40 | 2.65 |
| -- | -- | 39.85 | 31.22 | 91.78 | -- | 3.37 | 3.25 |
2 未来发展
公司未来将持续从事望城经开区范围内土地开发整理和基础设施建设业务，并配合园区招商引资开展物业租赁等自营业务。
公司未来主要从融资、建设和市场方面着力发展。融资方面，通过拓宽融资渠道、创新融资方式，为望城经开区的开发建设提供资金
支持；建设方面，持续发展城市基础设施建设和土地开发与运营等主营业务，加速基础设施建设及城区改造，改善人居和投资环境，促进
产城融合；市场方面，为加快经开区内产业集群的发展和升级，公司将通过建立现代化管理架构，以市场化运营提高经营效率。
（四）财务方面
公司提供了 2023年度合并财务报告，中审华会计师事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见
合并范围方面，2023年，公司将望达产发层级由振望公司子公司调整至一级子公司，对公司财务数据未造成重大影响；2024年一季
度，公司合并范围未发生变化。公司财务数据可比性强。
1 主要财务数据变化
（1）资产质量
截至 2023年底，公司资产规模较上年底有所增长，主要系应收类款项和基础设施建设投入增长所致，且上述两类资产占比较
高，对资金仍形成较大占用，公司资产流动性仍较弱，资产质量一般。
截至 2023年底，公司合并资产总额较上年底增长 1.32%，资产结构仍以流动资产为主。
图表 13 ? 公司资产主要构成情况（单位：亿元）
| 2022 | 年末 | 2023 | 年末 | 2024年 |
| 金额 | 占比（%） | 金额 | 占比（%） | 金额 |
| 456.63 | 84.67 | 461.47 | 84.46 | 463.39 |
| 38.90 | 7.21 | 25.73 | 4.71 | 22.12 |
| 23.43 | 4.34 | 27.36 | 5.01 | 33.56 |
| 28.97 | 5.37 | 32.44 | 5.94 | 29.93 |
| 351.54 | 65.19 | 372.81 | 68.23 | 374.29 |
| 12.41 | 2.30 | 2.46 | 0.45 | 2.65 |
| 82.64 | 15.33 | 84.91 | 15.54 | 84.81 |
| 33.90 | 6.29 | 62.94 | 11.52 | 62.50 |
| 11.61 | 2.15 | 11.44 | 2.09 | 11.35 |
| 27.82 | 5.16 | 1.09 | 0.20 | 1.52 |
| 539.27 | 100.00 | 546.38 | 100.00 | 548.20 |
